楼盘测评绿城春风燕语实地勘测

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乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目：绿城春风燕语

楼盘亮点呈现

亮点一：轻轨+高速畅享便捷出行

项目旁规划地铁4号线定远站，倚靠多条高速、快速公路，快速通达各个主城区。

亮点二：落户城关区低首付不限购

项目坐落在榆中定远板块，伴随着城东区域日渐成熟，区域具备较高的发展潜力。

亮点三：康养小镇关爱老年人

项目涵盖康复理疗中心、健康管理中心、日间照料中心、老年大学、养老示范中心、体验式养老公寓、适老住宅7大康养中心。

综合推荐购买人群：项目在售洋房和叠拼，户型面积较大，适合对生活品质有一定追求以及想要改善目前住房条件的购房人群。

区域测评

坐落于城东定远发展可期

绿城春风燕语坐落在有着“城市副中心”定位的榆中区域。兰州城市建设以“南升北拓，东扩西进”为战略布局，为的是获得更多可被利用的土地，拓展城市生活的版图，让各个区域之间的联系更加紧密。其中，榆中作为兰州“东扩”过程中的重点发展区域，定位为“城市副中心”，规划建设成西部领先的创新产业集聚新高地、西部数字经济发展示范区，打造为功能完善的生态宜居板块。此外，在兰州市《政府工作报告》中提出的“一心两翼”城市发展格局大规划之下，榆中作为“两翼”中的其中之一，功能也将被再次放大。

其实，榆中的标签不止有“城市副中心”、“一心两翼”等，还包括“大学城”、“生态创新城”、“兰州轨道交通4号线”等，都是成就“东扩”的有力推手，也是吸引兰州人向东发展的重要因素。其中，“大学城”的建设对于拉动人口增长、促进区域发展起到了关键的作用。

根据第七次全国人口普查数据显示，榆中县常住人口为人，与年相比，增加了人，增长率为8.40%，年平均增长率0.81%。其中，人口增长的区域包括城关镇、夏官营、定远及和平，而这几个区域恰好是房企扎堆或是聚集了众多大学，对于吸引人口起到了重要的作用。

项目落在兰州市榆中定连片区，定连片区作为承接兰州东拓的先期落脚点之一，是承接主城区人口外溢的重要区域。受政策支持，该片区成为了众多房企进驻兰州后选择的首要区域，且大部分项目体量较大，大盘的优势在于丰富区域配套设施的同时促成了道路交通的完善，定连片区也逐渐成为了更多刚需购房者选择置业的热土之一。

政府在定连片区规划打造“一心、一轴、一带、三廊、多片”的空间布局，构建城绿共生、城景共融的城市空间，营造“西山翠、东缓丘、森林入城”的森林城市格局。重点打造一条10公里科技大道、一条4公里森林绿谷、多个城市公园。以项目为原点，1公里可达森林米可达公园。

定连片区周边生态平衡，地势开阔平坦，离兴隆山、二龙山、官滩沟、石佛沟等国家自然保护区近，空气负氧离子含量高，雨水多，是非常适合居住的地方，环境好代表着身体健康。也是兰州唯一适合大面积开发康养、住宅的板块，未来这里将打造成一个全新的行政居住区。

交通测评

多维路网接驳全城

轨道交通：地铁4号线（规划中）会在春风燕语项目旁规划的纬六路设一个站点，未来出行将更加便捷。地铁4号线将无缝衔接地铁1号线，快速通达东岗、西关、西站、西固等城区。

预计4号线将途径雁滩路站、雁园路站、东岗站、和平站、定远站、榆中站、夏官营站、大学城站等重要站点。

公共交通：项目周边公共交通较为便利，距离最近的公交车站是定远西街新农村站，距离项目约米，其中路、路等城际公交都会在该站点停留，途径榆中汽车站、和平交警中队、定远什字、和平什字、东岗等重要站点。

自驾：项目倚靠宝兰客运专线、兰州南绕城高速公路、青兰、兰海、京藏高速公路，交通网路丰富，畅达全市各地。

从项目出发经柳河沟上高速，20分钟到达雁滩高速路出口，抵达雁滩商圈，全程无高速费用；从项目出发经柳河沟上高速40分钟到达兰州北龙口高速路出口，抵达城关商圈，全程无高速费用。

配套测评

生活配套较齐全，缺乏医疗配套

教育配套：直线3km范围内教育资源较少，有3所幼儿园，其中最近的是和平嘉园礼仪幼儿园，距离项目约米；2所小学三角城小学和榆中县化家营小学;1所中学：榆中县三角城中学。另外，项目自带6所幼儿园和1所38班制中小学。

医疗配套：距离项目直线距离约米，有三角城卫生院，这也是距离项目最近的卫生院。

公园配套：距离牡丹园约5.7公里，此外还有距离项目约20公里左右的官滩沟风景区、兰州石佛沟国家森林公园，日常休闲周末出行都比较方便。

其他：距离项目约5公里的兰州大名城商业，总建筑面积约万㎡，包含了百货城、鞋帽城、珠宝城、食品城、家电城、建材城、家具城、装饰城、灯饰城、服装城10大专业商业；而且还规划了2个大型购物中心、电影院线、美食娱乐、大型连锁超市等配套。

此外，项目本身配有约㎡的小镇商业中心，可满足业主日常生活所需。

项目测评

低密住宅区，提升居住舒适感

绿城春风燕语占地约亩，总建面积约26万㎡，由洋房和叠院组成，整个小区规划为东西两区，为了达到更舒适的居住环境，将原来规划的容积率从1.5降到了1.31，绿化约37.47%，楼间距比达到1：1.4。

洋房区采用民国风设计风格，三段式立面古典大气，配合清灰色传统大挑檐坡屋顶，大开间大开窗，打造开阔明亮的楼居体验。楼层为5-9层，每户均为南北通透户型，有建面约95-㎡多种户型。

项目北侧，规划81户中式叠墅，叠墅建筑用地约1.93万㎡，叠墅区域容积率约为0.86。采用中式建筑小青瓦屋面。建筑主体为边套三层，中间四层（分上下叠），与围合式庭院形成中式生活的意趣空间。边套一到三层面积-㎡左右，下叠一、二层㎡左右，上叠三、四层㎡左右。边套及下叠带有庭院和地下室，上叠带有空中花园。

项目东区北侧规划生活美学馆，里面配有健康小屋、园区食堂、健身房等设施。美学馆南边有大约㎡的锦鲤池，周围有滨水平台、游廊、观景亭、假山瀑布等，假山上建有一个六角亭，锦鲤池南侧还建有折桥，是与家人休闲游玩的好去处。

主力户型分析

全明户型，空间布局科学

清平乐

建面约㎡3室2厅2卫的户型，布局方正，南北通透属于全明户型，且餐客厅开间在同面积段产品中更具优势的。

南向客厅空间开阔，开间约5.9米，连接长约7.1米生活阳台，视野开阔，增强采光效果，可以充分满足室内的光照需求。客餐厨相连设计，此处布局较为紧凑，减少了空间浪费。

主卧整体方正，面宽约3.6米，空间较大，日后装修设计可设置多层收纳柜，将衣物用品分类摆放，便于整理和更换；配备独立卫生间，方便户主日常起居和生活，舒适度更高；主卫北向开窗，采光通风好，干湿分离便于日后使用。

该户型双卫设计，并且都是明卫，方便实用。客卫紧邻北向次卧，方便日常起居，也减少了使用高峰期家人的等待时间，可以更好地满足生活需求。

房价及潜力分析

均价高出板块内价格

价格现状：

在售均价：元/㎡

板块新房均价：元/㎡

对比周边新房：板块内均为在售新开发楼盘，例如树人莱雅居均价元/㎡，万科时代之光均价约元/㎡，附近几个项目只有万科为带装修交付，相比之下，绿城春风燕语不具备价格优势，但是项目内配套齐全，涵盖7大康养中心、娱乐休闲场所和教育资源，生活更为便利，居住体验感更佳。

对比周边二手房：板块内均为新开发楼盘，二手房源较少，所以该区域二手房价格并没有参考意义。

价格潜力：在城市东扩的大背景下，定连片区作为其中的关键，既是兰州主城区连接榆中的首站，更是承接城市人口转移的重点区域。随着交通日益完善，往返主城区十分便捷，打造“半小时生活圈”，同时，伴随着城东区域日渐成熟，区域价值稳步提升。

项目不足：项目虽说地处城东，但是由于目前为正在开发阶段，部分配套待完善；首先大型医疗配套较少，其次公共交通较少，车辆等待时间较长，如果要去往市中心需要换乘多次。

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